Коммунальные платежи по арендованной недвижимости при упрощенной системе налогообложения

Коммунальные платежи арендатор, применяющий упрощенную систему налогообложения, может оплачивать отдельно арендодателю, в составе арендной платы или заключить договоры со снабжающими организациями напрямую. Рассмотрим эти варианты подробнее.

Арендатор оплачивает коммунальные услуги отдельно

Если стоимость коммунальных услуг арендатор возмещает не в составе аренды, а отдельным платежом, арендодатель выступает посредником. Ведь он оплачивает счета снабжающей организации, а затем перевыставляет их арендатору.

При работе на УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы" затраты на компенсацию арендодателю стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг он вправе учесть в составе материальных расходов. Основание - пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ. На это также указывает УФНС России по г. Москве в письме от 3 июля 2006 г. N 18-11/3/57698@. Аналогичный вывод содержится в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 9 февраля 2009 г. N А53-4662/2008-С5-47.

Данные расходы арендатор учитывает в момент списания денежных средств с его расчетного счета, выплаты из кассы. При ином способе погашения задолженности перед арендодателем по компенсации стоимости потребленных коммунальных услуг - в момент такого погашения (пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). При этом у арендатора должны быть подтверждающие документы.

Если коммунальные услуги оплачиваются отдельно от арендной платы, то для компенсации таких затрат арендодатель выставляет арендатору счет для оплаты.

Кроме того, учитывая, что сумма коммунальных платежей является величиной переменной (определяется по факту потребления арендатором коммунальных услуг), арендодатель должен одновременно со счетом на оплату передать арендатору документы, подтверждающие стоимость коммунальных услуг, потребленных непосредственно арендатором. Это могут быть, к примеру, акт потребления коммунальных услуг и расчет коммунальных платежей, составленные на основании счетов поставщиков коммунальных услуг в произвольной форме.

При передаче указанных документов необходимо обратить внимание на то, содержат ли они обязательные реквизиты, предусмотренные п. 2 ст. 9 Закона N 402-ФЗ. Только при их наличии документы признаются первичными учетными документами и могут подтвердить расходы на возмещение арендодателю коммунальных платежей.

Расходы по возмещению арендатору коммунальных платежей нужно отразить в графе 5 разд. I "Доходы и расходы" Книги учета доходов и расходов.

Расчеты между арендодателем и арендатором за коммунальные услуги нередко оформляются посредством посреднических договоров, в частности договора комиссии или агентского договора (ст. ст. 990, 1005 ГК РФ). Условие о посредничестве стороны могут включить и в договор аренды, т.е. заключить смешанный договор, содержащий элементы различных договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

В данном случае арендодатель по договорам с поставщиками коммунальных услуг приобретает у них энергию, воду, газ, услуги по водоотведению для арендатора. А получив от арендатора денежные средства за приобретенные коммунальные услуги, он перечисляет их поставщикам. Таким образом, арендодатель выступает посредником (комиссионером, агентом) в расчетах между коммунальными службами и арендатором.

Отметим, что посреднические договоры являются возмездными (ст. ст. 991, 1006 ГК РФ), поэтому сторонам нужно согласовать размер посреднического вознаграждения. Если размер вознаграждения не установлен и не может быть определен исходя из условий договора, арендатор должен уплатить его арендодателю в размере, соответствующем стоимости аналогичных услуг (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

При данном способе оплаты коммунальных услуг важно, когда арендодатель и арендатор заключили посреднический договор. На практике зачастую это происходит уже после того, как арендодатель подписал договор с коммунальными службами. В этом случае налоговые органы могут не признать отношения по оплате "коммуналки" посредническими, что имеет неприятные последствия для арендодателя.

Смотрите также по теме:

Переход к следующему ответу

Комментарии к этой заметке:

Добавить Ваш комментарий: