Аренда недвижимости: понятие, виды и признаки договора; недвижимость как объект договора; субъекты (права и обязанности, ответственность); форма; порядок заключения, изменения и расторжения договора; особенности определения арендной платы; значение отд

Автор: Методический материал

Дата: 2019-08-13

Переход на главную

Общая характеристика договора аренды здания и сооружения.

По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Данный договор представляет собой договор аренды отдельного вида имущества и выделяется законодателем ввиду специфики его предмета: здания и сооружения имеют привязку к конкретному земельному участку, рассчитаны на длительный срок использования и имеют повышенную значимость для гражданского оборота.

Договор аренды здания и сооружения является возмездным, взаимным и консенсуальным и в этом смысле не отличается от классического договора аренды.

Правовое регулирование договора аренды здания и сооружения основывается на нормах § 4 гл. 34 ГК и, в субсидиарном порядке, на общих положениях об аренде, содержащихся в § 1 гл. 34 ГК, причем из последних сначала должны применяться общие нормы о договоре аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, п. 2 ст. 617 ГК об особенностях перехода прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае смерти гражданина-арендатора и т.д.).

Есть разумные основания в законодательном порядке расширить сферу действия § 4 гл. 34 ГК до аренды всех объектов недвижимости, как это сделано в § 7 гл. 30 ГК относительно продажи недвижимости, однако трудно согласиться с мнением о том, что уже сейчас правила об аренде здания и сооружения могут применяться к аренде иных видов недвижимого имущества, в том числе земельных участков и других природных ресурсов*(261).

То, что, например, в п. 2 ст. 22 ЗК содержится указание на регулирование аренды земельных участков гражданским законодательством, еще не означает применения к ней норм § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений.

Объем прав арендатора, как видно из приведенного определения договора, не отличается от обычной аренды (ст. 606 ГК) и включает в себя владение и пользование либо только пользование (примером последнего варианта является договор аренды линий электропередачи).

Согласно ст. 654 ГК условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды здания и сооружения (в отличие от общего правила п. 1 ст. 614 ГК, установленного для обычных договоров аренды).

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным*(271). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Несоблюдение правил об обязательной письменной форме договора аренды здания и сооружения путем составления одного документа, подписанного сторонами, влечет недействительность договора (п. 1 ст. 651 ГК).

Договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК).

Отсюда следует, для договоров, заключенных на срок менее одного года, достаточно соблюдения простой письменной формы.

Эта норма является исключением из общего правила п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация аренды здания и сооружения производится посредством государственной регистрации соответствующего договора аренды и имеет ряд особенностей, основанных на судебной практике.

Смотрите также по теме:

Переход к следующему ответу

Комментарии к этой заметке:

Добавить Ваш комментарий: