Приемы ипотечно–инвестиционного анализа и их использование при оценке недвижимости

Так как большинство объектов доходной недвижимости приобретаются с привлечением заемных средств, то необходим учет особенностей финансирования недвижимости, он проводится методом ипотечно-инвестиционного анализа, который предполагает включение в процесс инвестирования еще одно лицо – кредитора.
Инвесторы получают определенные выгоды от активов, приобретенных с использованием ипотечного кредита, в тех случаях, когда ставка ежегодных финансовых выгод от таких активов превышает процент по кредиту имеет место благоприятный финансовый левередж, т.е. инвестор зарабатывает деньги, привлекая ссуды.

Для собственности, приобретенной с привлечением кредита, в целом ставка может быть рассчитана как средневзвешенная ожидаемых ставок дохода для кредитора и инвестора, т.е. общая ставка капитализации должна удовлетворять требованиям как банка, так и инвестора.
К требованиям банка относятся: получение прибыли на определенном уровне с учетом риска по выдаче кредита и получение равновеликих периодических платежей, включающих выплаты по процентам и погашение основной задолженности.

К требованиям инвестора относятся: получение за период владения прибыли на вложенный капитал в объеме, достаточном для оправдания инвестиций с данным уровнем риска и возмещение первоначально вложенных средств.

Ставка капитализации для заемных средств Скз – ипотечная постоянная.

СКзс = ежегодные выплаты по кредиту / размер кредита

СКзс – ипотечная постоянная является суммой процентной ставки и соответствующего коэффициента фонда погашения.
Ставка капитализации для собственных средств СКсс рассчитывается на основе дохода инвестора после выплат по обслуживанию долга и амортизационных отчислений, но до уплаты налогов по формуле:

СКсс = поток денежных средств до налогообложения / стоимость собственных средств

Общая ставка капитализации рассчитывается как средневзвешенная от ипотечной постоянной и ставки капитализации для собственных средств инвестора (метод инвестиционной группы):

СКо = СКзс * К + СКсс * (1-К),

где К – доля заемных средств в цене приобретения объекта.
СКзс – определяется на основе среднерыночных условий финансирования сделок по схожим объектам. СКсс рассчитывается на основе информации по сравнимым объектам.

Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой остатка. Период реализации недвижимости может быть поделен на три этапа: приобретение, использование, ликвидация. На каждом из них инвестор получает остаточный доход.
Инвесторы в период владения получают остаточный доход от использования недвижимости после расчетов с кредиторами, а при перепродаже недвижимости в будущем собственник капитала получает деньги из цены реализации.

Стоимость объекта недвижимости, приобретаемого с привлечением кредита определиться по формуле (метод традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа):

Р = Ра + Рб + ЗС, где

Р – текущая стоимость объекта недвижимости;
Ра – текущая стоимость потока доходов за период владения недвижимостью;
Рб – текущая стоимость перепродажи (реверсия) объекта недвижимости в будущем;
ЗС – сумма заемных средств.

Смотрите также по теме:

Методология анализа инвестиций в недвижимость. Оценка привлекательности объектов недвижимости

Последующая оценка инвестиционной недвижимости в соответствии с МСФО

Учет инвестиционной недвижимости в соответствии с МСФО

Переход к следующему ответу

Комментарии к этой заметке:

Добавить Ваш комментарий: