Классификация аренды в соответствии с МСФО

1 Целью настоящего стандарта является определение надлежащей учетной политики и состава информации, подлежащей раскрытию, в отношении договоров аренды для арендаторов и арендодателей.

Сфера применения
2 Настоящий стандарт должен применяться для учета всех договоров аренды, за исключением:
(a) договоров аренды, относящихся к разведке или использованию полезных ископаемых, нефти, природного газа и аналогичных невозобновляемых ресурсов; и
(b) лицензионных соглашений, предметом которых являются такие объекты, как кинофильмы, видеозаписи, пьесы, рукописи, патенты и авторские права.
Однако настоящий стандарт не применяется в качестве базы оценки:
(a) недвижимости, находящейся в распоряжении арендаторов, которая отражается в учете как инвестиционная недвижимость (см. МСФО (IAS) 40 "Инвестиционная недвижимость");
(b) инвестиционной недвижимости, предоставленной арендодателями по договорам операционной аренды (см. МСФО (IAS) 40);
(c) биологических активов, относящихся к сфере применения МСФО (IAS) 41 "Сельское хозяйство" и находящихся в распоряжении арендаторов по договорам финансовой аренды;
(пп. "(c)" в ред. поправок, утв. Приказом Минфина России от 27.06.2016 N 98н)
(d) биологических активов, относящихся к сфере применения МСФО (IAS) 41 и предоставленных арендодателями по договорам операционной аренды.
(в ред. поправок, утв. Приказом Минфина России от 27.06.2016 N 98н)
3 Настоящий стандарт применяется в отношении договоров, предусматривающих передачу права на использование активов, даже несмотря на то, что эксплуатация таких активов может потребовать от арендодателя оказания значительных услуг, связанных с техническим обслуживанием данных активов. Настоящий стандарт не применяется в отношении соглашений об оказании услуг, не предусматривающих переход права на использование активов от одной стороны договора к другой.

Определения
4 В настоящем стандарте используются следующие термины в указанных значениях:
Аренда - договор, согласно которому арендодатель передает арендатору право на использование актива в течение согласованного периода времени в обмен на платеж или ряд платежей.
Финансовая аренда - аренда, предусматривающая передачу практически всех рисков и выгод, связанных с владением активом. Право собственности в конечном итоге может как передаваться, так и не передаваться.
Операционная аренда - аренда, отличная от финансовой аренды.
Аренда без права досрочного прекращения - аренда, досрочное прекращение которой возможно только в следующих случаях:
(a) при возникновении какого-либо маловероятного условного факта хозяйственной жизни;
(b) с согласия арендодателя;
(c) если арендатор заключает новый договор аренды, предметом которого является тот же самый или эквивалентный актив, с тем же арендодателем; или
(d) при уплате арендатором такой дополнительной суммы, которая на дату начала арендных отношений позволяет с достаточной уверенностью полагать, что аренда будет продолжена.
Дата начала арендных отношений - более ранняя из двух дат: даты заключения договора аренды и даты принятия сторонами обязательств в отношении основных условий аренды. По состоянию на эту дату:
(a) аренда классифицируется как операционная или финансовая; и
(b) в случае финансовой аренды определяются суммы, подлежащие признанию на начало срока аренды.
Начало срока аренды - дата, начиная с которой арендатор получает возможность реализовать свое право на использование актива, являющегося предметом аренды. Это дата первоначального признания аренды (т.е. признания соответствующих активов, обязательств, доходов или расходов, возникающих в связи с арендой).
Срок аренды - не подлежащий досрочному прекращению период, на который арендатор заключил договор об аренде актива, а также дополнительные периоды, на которые арендатор имеет право продлить аренду актива с дополнительной оплатой или без нее, если на дату начала арендных отношений можно с достаточной уверенностью полагать, что арендатор реализует такое право.
Минимальные арендные платежи - платежи на протяжении срока аренды, которые требуются или могут быть потребованы от арендатора, за исключением условной арендной платы, затрат на обслуживание и налогов, подлежащих уплате арендодателем и возмещаемых ему, вместе со следующим:
(a) применительно к арендатору - суммами, гарантированными арендатором или стороной, связанной с арендатором; или
(b) применительно к арендодателю - ликвидационной стоимостью, гарантированной арендодателю:
(i) арендатором;
(ii) стороной, связанной с арендатором; или
(iii) третьим лицом, не связанным с арендодателем, которое в финансовом отношении способно выполнить обязанности по гарантии.
Тем не менее, если арендатор имеет право на покупку актива по цене, которая, как ожидается, будет настолько ниже справедливой стоимости на дату реализации этого права, что на дату начала арендных отношений можно с достаточной уверенностью ожидать реализации этого права, минимальные арендные платежи включают минимальные платежи, которые должны быть выплачены на протяжении срока аренды до предполагаемой даты реализации этого права на покупку, и платеж, который требуется совершить для реализации этого права.
Справедливая стоимость - сумма, на которую можно обменять актив или погасить обязательство при совершении операции между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию независимыми сторонами.
Срок экономического использования - это:
(a) период времени, в течение которого предполагается использование актива в экономических целях одним или более пользователями; либо
(b) количество единиц продукции или аналогичных единиц, которое предполагается получить от использования актива одним или более пользователями.
Срок полезного использования - расчетный оставшийся с начала срока аренды период, не ограниченный сроком аренды, на протяжении которого организация предполагает получать экономические выгоды от использования актива.
Гарантированная ликвидационная стоимость:
(a) применительно к арендатору - часть ликвидационной стоимости, гарантированная арендатором или стороной, связанной с арендатором (при этом сумма гарантии представляет собой максимальную сумму, которая может причитаться к выплате); и
(b) применительно к арендодателю - часть ликвидационной стоимости, гарантированная арендатором или третьим лицом, не связанным с арендодателем, которое в финансовом отношении способно выполнить свои обязанности по гарантии.
Негарантированная ликвидационная стоимость - часть ликвидационной стоимости актива, являющегося предметом аренды, реализация которой арендодателем не гарантирована или гарантирована только стороной, связанной с арендодателем.
Первоначальные прямые затраты - дополнительные затраты, непосредственно относящиеся к согласованию и заключению договора аренды, за исключением таких затрат, понесенных арендодателями, являющимися производителями или дилерами.
Валовые инвестиции в аренду - это совокупность:
(a) минимальных арендных платежей, причитающихся к получению арендодателем по договору финансовой аренды, и
(b) негарантированной ликвидационной стоимости, начисляемой арендодателю.
Чистые инвестиции в аренду - валовые инвестиции в аренду, дисконтированные с использованием процентной ставки, заложенной в договоре аренды.
Незаработанный финансовый доход - разница между:
(a) валовыми инвестициями в аренду, и
(b) чистыми инвестициями в аренду.
Процентная ставка, заложенная в договоре аренды - ставка дисконтирования, при использовании которой на дату начала арендных отношений агрегированная приведенная стоимость (a) минимальных арендных платежей и (b) негарантированной ликвидационной стоимости становится равна сумме (i) справедливой стоимости актива, являющегося предметом аренды, и (ii) первоначальных прямых затрат арендодателя.
Ставка привлечения дополнительных заемных средств арендатором - ставка процента, который арендатору пришлось бы платить по аналогичному договору аренды или, если такую определить невозможно, ставка, по которой на дату начала арендных отношений арендатор мог бы привлечь на аналогичный срок и при аналогичном обеспечении заемные средства, необходимые для покупки соответствующего актива.
Условная арендная плата - часть арендных платежей, не зафиксированная в виде определенной суммы, а основанная на будущей величине фактора, изменение которого не связано с течением времени (например, процент будущих продаж, размер будущего использования, будущие индексы цен, будущие рыночные процентные ставки).
5 Договор аренды или обязательство заключить договор аренды может включать положение, предусматривающее корректировку арендных платежей с учетом изменений в затратах на строительство или приобретение имущества, являющегося предметом аренды, или изменений в каких-либо других факторах, влияющих на затраты или стоимость актива, таких как общий уровень цен, либо в затратах арендодателя на финансирование аренды в течение периода с даты начала арендных отношений до начала срока аренды. В таких случаях, с точки зрения настоящего стандарта, считается, что последствия любых подобных изменений имели место на дату начала арендных отношений.
6 Определение аренды включает договоры об аренде актива, предусматривающие, что арендатор имеет возможность приобрести право собственности на актив после выполнения согласованных условий. Эти договоры иногда называются договорами аренды с правом выкупа.
6A Определение справедливой стоимости, используемое в МСФО (IAS) 17, отличается в некоторых аспектах от определения справедливой стоимости, используемого в МСФО (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости". Следовательно, при применении МСФО (IAS) 17 организация оценивает справедливую стоимость в соответствии с МСФО (IAS) 17, а не МСФО (IFRS) 13.
Классификация аренды

7 Классификация аренды, принятая в настоящем стандарте, основывается на распределении рисков и выгод, связанных с владением активом, являющимся предметом аренды, между арендодателем и арендатором. Риски включают возможность возникновения убытков в связи с простоями или технологическим устареванием или колебания доходности в связи с изменением экономических условий. Выгоды могут быть связаны с ожиданием прибыли от операций на протяжении срока экономического использования актива и доходов от повышения стоимости или реализации ликвидационной стоимости.
8 Аренда классифицируется как финансовая аренда, если она подразумевает передачу практически всех рисков и выгод, связанных с владением активом. Аренда классифицируется как операционная аренда, если она не подразумевает передачу практически всех рисков и выгод, связанных с владением активом.
9 Поскольку сделка между арендодателем и арендатором основана на заключенном ими договоре аренды, целесообразно использовать согласованные определения. Использование этих определений в отношении различающихся обстоятельств у арендодателя и арендатора может привести к тому, что они будут по-разному классифицировать один и тот же договор аренды. Например, это может произойти, если арендодатель извлекает выгоду из гарантии ликвидационной стоимости, предоставленной стороной, не связанной с арендатором.

10 Классификация аренды в качестве финансовой или операционной в большей степени зависит от содержания операции, нежели от формы договора. Ниже представлены примеры обстоятельств, которые по отдельности или в совокупности обычно приводят к классификации аренды в качестве финансовой:

(a) договор аренды предусматривает передачу права собственности на актив арендатору в конце срока аренды;
(b) арендатор имеет право на покупку актива по цене, которая, как ожидается, будет настолько ниже справедливой стоимости на дату реализации этого права, что на дату начала арендных отношений можно с достаточной уверенностью ожидать реализации этого права;
(c) срок аренды распространяется на значительную часть срока экономического использования актива, даже если права собственности не передаются;
(d) на дату начала арендных отношений приведенная стоимость минимальных арендных платежей практически равна справедливой стоимости актива, являющегося предметом аренды; и
(e) сданные в аренду активы имеют такой специализированный характер, что только арендатор может использовать их без значительной модификации.
11 Ниже представлены признаки, которые по отдельности или в совокупности также могут привести к классификации аренды как финансовой:
(a) если у арендатора есть право на досрочное расторжение договора аренды, при котором убытки арендодателя, связанные с расторжением договора, относятся на арендатора;
(b) прибыли или убытки от колебаний справедливой оценки остаточной стоимости начисляются арендатору (например, в форме скидки с арендной платы, равной большей части поступлений от продажи в конце срока аренды); и
(c) арендатор имеет возможность продлить аренду еще на один срок при уровне арендной платы значительно ниже рыночного.
12 Примеры и признаки, указанные в пунктах 10 и 11, не всегда позволяют сделать однозначный вывод. Если прочие факторы явно свидетельствуют об отсутствии передачи практически всех рисков и выгод, связанных с владением активом, аренда классифицируется как операционная аренда. Например, это может произойти, если актив передается в собственность в конце срока аренды в обмен на нефиксированный платеж, равный справедливой стоимости актива на тот момент времени, или если предусмотрена условная арендная плата, в результате чего арендатору не передаются практически все такие риски и выгоды.
13 Классификация аренды производится на дату начала арендных отношений. Если в какой-либо момент времени арендатор и арендодатель договариваются об изменениях условий договора аренды иначе, нежели путем заключения нового договора аренды, таким образом, что новые условия привели бы к иной классификации аренды в соответствии с критериями, изложенными в пунктах 7 - 12, если бы измененные условия действовали на дату начала арендных отношений, то пересмотренный договор рассматривается как новый договор на протяжении всего срока его действия. Тем не менее изменения в оценочных значениях (например, изменения в оценочном значении срока экономического использования или ликвидационной стоимости имущества, являющегося предметом аренды) или изменения в обстоятельствах (например, неисполнение арендатором своих обязательств) не приводят к необходимости новой классификации аренды в целях учета.
14 - 15 [Удалены]
15A Если аренда включает земельные участки и здания как элементы арендуемого актива, организация по отдельности определяет классификацию каждого элемента в качестве финансовой или операционной аренды в соответствии с пунктами 7 - 13. При определении того, является ли элемент аренды "земельный участок" объектом финансовой или операционной аренды, важно учитывать, что земельные участки обычно имеют неограниченный срок экономического использования.
16 Если это необходимо в целях классификации и отражения в учете аренды земельных участков и зданий, минимальные арендные платежи (включая любые единовременные авансовые выплаты) распределяются между земельными участками и зданиями пропорционально справедливой стоимости арендных прав, заключенных в элементах аренды "земельные участки" и "здания", на дату начала арендных отношений. Если отсутствует возможность надежно распределить арендные платежи между этими двумя элементами, то весь договор аренды классифицируется как финансовая аренда, если только не очевидно, что оба элемента представляют собой операционную аренду, - в этом случае весь договор аренды классифицируется как операционная аренда.
17 Применительно к аренде земельных участков и зданий, при которой сумма, первоначально признаваемая для элемента аренды "земельные участки" в соответствии с пунктом 20, является несущественной, земельные участки и здания могут рассматриваться в качестве одного объекта в целях классификации аренды и классифицироваться либо как финансовая аренда, либо как операционная аренда в соответствии с пунктами 7 - 13. В этом случае срок экономического использования зданий рассматривается в качестве срока экономического использования всего актива, являющегося предметом аренды.
18 Оценка элементов аренды "земельные участки" и "здания" по отдельности не требуется, если арендное право арендатора в отношении как земельного участка, так и здания классифицируется как инвестиционная недвижимость в соответствии с МСФО (IAS) 40 и используется модель учета по справедливой стоимости. Подробные расчеты для такой оценки требуются только тогда, когда при их отсутствии четкая классификация одного или обоих элементов не представляется возможной.
19 В соответствии с МСФО (IAS) 40 арендатор может классифицировать недвижимость, удерживаемую на правах операционной аренды, как инвестиционную недвижимость. Если арендатор воспользовался этой возможностью, то его права на недвижимость отражаются в учете, как если бы это была финансовая аренда, кроме того, признанный актив учитывается исходя из модели учета по справедливой стоимости. Арендатор должен и дальше учитывать эту аренду как финансовую, даже если впоследствии произойдет какое-либо событие, меняющее характер прав на недвижимость, переданных арендатору, таким образом, что они уже не смогут классифицироваться как инвестиционная недвижимость. Это происходит, например, если арендатор:
(a) занимает объект недвижимости, который затем переходит в категорию недвижимости, занимаемой собственником, по условной первоначальной стоимости, равной справедливой стоимости этого объекта недвижимости на дату изменения способа использования; или
(b) заключает договор субаренды, предусматривающий передачу практически всех рисков и выгод, связанных с владением недвижимостью, третьему лицу, не являющемуся связанной стороной. Такой договор субаренды учитывается арендатором как договор финансовой аренды, заключенный с третьим лицом, несмотря на то, что такое третье лицо может отражать его в учете в качестве операционной аренды.