Амортизация неотделимых улучшений

Согласно статье 256 Налогового кодекса РФ арендатор имеет право включить стоимость некомпенсированных неотделимых улучшений в состав своего амортизируемого имущества. Правда, это касается только тех улучшений, которые произведены с согласия арендодателя.

То есть арендатор может амортизировать неотделимые улучшения в течение всего договора аренды. А сумму амортизации надо рассчитать исходя из срока полезного использования арендованного объекта.

Согласно пункту 1 статьи 258 Налогового кодекса РФ определять этот срок нужно по Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, которая утверждена постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1. Амортизацию следует начислять со следующего месяца после ввода улучшений в эксплуатацию.

Как видно из примера, арендатор сможет учесть в своих расходах лишь десятую часть потраченных на модернизацию денег. Понятно, что неотделимые улучшения можно использовать гораздо дольше, чем это предусмотрено договором аренды. Однако есть способы, которые позволяют списать на затраты всю сумму полностью.

Первый способ. Арендатор и арендодатель заключают между собой посреднический договор, согласно которому модернизацию обязан провести арендатор, но по поручению арендодателя. В данном случае арендатор выступает в роли посредника, за что получает вознаграждение.

Понятно, что все расходы в данном случае несет арендодатель, который этого делать не должен. Чтобы компенсировать ему затраты, на сумму расходов по модернизации объекта аренды увеличивается арендная плата.

То есть на бумаге расходы несет арендодатель, однако на деле их оплачивает арендатор. Однако в этом случае последний вправе включить стоимость модернизации в расходы при расчете налога на прибыль на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.

Чтобы воспользоваться этим способом и не вызвать нареканий со стороны налоговиков, нужно правильно оформить все бумаги. Для начала нужно заключить дополнительное соглашение, которым оговаривают увеличение арендной платы.

Лучше, конечно, на весь оставшийся срок договора аренды.
Далее стороны подписывают агентский договор, согласно которому арендатор сможет провести задуманное улучшение.

Однако право собственности на эти улучшения будут принадлежать арендодателю. И последний этап – оформить отчет арендатора (агента) о выполнении задания.

К этой бумаге нужно приложить копии договоров и первичных документов, которые подтверждают расходы арендатора. Отчет должен быть утвержден принципалом (арендодателем).

Второй способ. Стороны заключают договор займа. Деньги взаймы дает арендатор арендодателю. Этот способ предполагает, что имущество будет модернизироваться за счет полученных средств.

Арендатор в модернизации принимать участие вообще не будет. Однако финансирование пойдет за его счет. По окончании договора займа деньги ему арендодатель не возвращает. Вместо этого стороны проводят зачет взаимных требований.

То есть в счет расчетов по договору займа закрывается задолженность по аренде. Понятно, что пока расходы по аренде не сравняются с суммой займа, арендатор арендодателю ничего перечислять не должен.

Тут есть еще один нюанс, о котором стоит упомянуть. За пользование чужими денежными средствами обычно взимают проценты.

Однако поскольку в данном случае договор займа формальный, то проценты можно не брать.

Материальная выгода от экономии на процентах у арендодателя все равно доходом для целей налогообложения не будет. С этим согласны и налоговики (пример, письмо ФНС России от 13 января 2005 г. № 02-1-08/5@).

При этой схеме потребуется также дополнительное соглашение об увеличении арендной платы и договор займа на сумму модернизации. Когда величина арендной платы будет равна сумме займа, стороны подписывают акт о проведении взаимозачета.

Понятно, что любая схема минимизации налогов содержит достаточно много рисков. Посмотрим, как их существенно снизить.

Первое. Увеличенная арендная плата не должна отклоняться от рыночных цен более чем на 20 процентов.

Иначе у инспектора возникнет подозрение, что арендатор намеренно увеличивает свои расходы.

А это чревато тем, что организации могут пересчитать налоги (п. 3 ст. 40 Налогового кодекса РФ).

Чтобы избежать такой ситуации, следите, чтобы уровень арендной платы не отклонялся от рыночного более чем на 20 процентов. Более того, не стоит резко изменять цену, лучше увеличивать ее постепенно. Порядок такого увеличения нужно прописать в дополнительном соглашении к договору.

Второе. Налоговики могут изменить юридическую квалификацию сделки. То есть вероятность того, что агентский договор или договор займа между арендатором и арендодателем будет признан скрытой формой финансирования работ по модернизации.

Правда, налоговые органы не вправе подавать иски о признании сделок недействительными. Статьей 31 Налогового кодекса РФ такое их право не предусмотрено.

Третье. Проводя взаимозачеты, помните, что если они оформляются ежемесячно, поступившую арендодателю сумму займа налоговики могут признать предоплатой по арендной плате.

В этом случае владельцу имущества доначислят НДС (пп. 2 п. 1 ст. 167 Налогового кодекса РФ). Чтобы этого не произошло, акт о зачете взаимных требований надо подписать в момент возврата займа.

Смотрите также по теме:

Переход к следующему ответу

Комментарии к этой заметке:

Добавить Ваш комментарий: